来源：市场资讯冠达管理
（来源：风声声）
文/狗蛋分蛋
邦泰又拿地了。
10月22日，邦泰集团在广西南宁再度出手，以底价拿下一幅住宅用地，据统计，这已经是今年到目前为止，邦泰拿下的第22宗地了。
关于这家房企，我们之前简单聊过，来自四川乐山，是一家民营房企，有人说，它也是近年来，中国房地产市场中的——
民企最强黑马。
民营房企的式微，市场有目共睹。
去年，权益口径下，全国销售额十强，已经没有纯民企的身影了。拿地上，民营房企的权益拿地金额，在全国百强房企中的占比仅为8.5%。
展开剩余86%到了今年，情况有些许好转，但大势依旧。
1-9月，权益销售榜前10，还是没有纯民企，不过民营房企的拿地权益金额占比有提升，从去年同期的7.8%，提升至13.4%。
随着市场变化，民营房企获得了喘息的空间，只是敢拿地的依旧在少数。
邦泰就是其中一个，或者说它是最特别的一个。
今年前9个月，邦泰集团拿地21宗，拿地面积为186万㎡，抛开地方城投，这个数据仅次于中海地产，排名全国第5，民企第1。
可能这么说，大家还是没什么概念。
去年全年，邦泰拿了22宗地，权益新增土储货值为131亿元。
而今年截至目前，邦泰不仅在拿地数量上，已经和去年全年持平，更关键的权益土储货值，更是达到231亿元，比去年整整高出：
近100亿元。
在拿地总数持平的情况下，土储货值更高，说明拿地质量更高。不出意外，邦泰还会继续拿地，也就是说：
今年邦泰将实现拿地数量、质量的双重突破。
回看近几年邦泰的发展冠达管理，基本上年年都在“突破”：
2021年，民营房企爆雷元年，邦泰突破大势，开启全国化；
2022年全国土拍冷场，邦泰逆势拿地7宗；
2023年，邦泰拿地数量直接翻了3倍，以21宗地、95亿的权益拿地金额，杀入全国百强；
2024年，权益拿地破百亿，成为民企中仅次于滨江的拿地之王......
2021年，民营房企爆雷元年，邦泰突破大势，开启全国化；
2022年全国土拍冷场，邦泰逆势拿地7宗；
2023年，邦泰拿地数量直接翻了3倍，以21宗地、95亿的权益拿地金额，杀入全国百强；
2024年，权益拿地破百亿，成为民企中仅次于滨江的拿地之王......
在大部分民企的收缩时刻，邦泰不仅敢冲，而且越冲越猛，说是“最强黑马”一点儿也不为过。
问题来了，邦泰为什么敢这么冲？狗蛋觉得，这和这家房企的“错位战略”，有着密不可分的关系。
简单说，邦泰主攻的方向，都是目前主流房企不重视，或者说没有精力重视的部分。
比如拿地上，在集团全国扩张的初期，除了成都等个别几个城市外，邦泰甚至很少进入省会城市，基本上都在三四线城市做下沉。
这两年，主流房企开始将战略重心放在北京、上海等一线城市，邦泰则乘势开始往二线、新一线城市进发，比如今年，邦泰加快了在山西、昆明、西安、武汉、重庆、南昌等地的布局。
这种错位，让邦泰避免了很多不必要的内卷，节省了拿地成本。2025年新增的土地中，邦泰超80%的土地，溢价率低于15%。
同时，在产品方面，错位也帮助邦泰积累了不错的口碑。
有人说，邦泰的产品一拿出来就是降维打击。
比如在西安，邦泰2024年底进入西安市场，到现在已经布局了5个项目，当地媒体形容邦泰是“秀才砸场子”，细节、质感碾压很多本地房企。
小红书上，很多三四线城市的业主聊到邦泰，也大多是肯定态度。
邦泰的产品，在高能级城市或许排不上号，但放到下沉市场，就属于顶尖产品了。
而且邦泰非常擅长复制成功经验，比如在合肥，长沙已经验证成功的产品逻辑，在进入新市场时，直接照搬，省去了再做一套逻辑的精力。
在这样的理念下，邦泰的扩张速度是非常夸张的，从2021年到现在，短短四年不到的时间，邦泰从一个地方房企，摇身一变，变成了布局35城的全国性房企。
关键，错位让邦泰剩下了拿地成本、产品研发成本，意味着邦泰可以用更低的价格进攻市场，打出性价比。
铁柱开玩笑说，这套打法其实挺有雷军那味儿的，轻技术、够下沉、品质碾压同价格段的竞品——
这很小米。
不同的是，邦泰这套打法的底层逻辑，还是地产行业曾经的“高周转”，即在低成本的基础上，保持高速去化，回款再拿地，形成循环。
这也给邦泰埋下了一些隐忧。
邦泰集团不是上市房企，融资渠道有限，最早，邦泰的融资依赖对内，也就是员工跟投，资金从十万到百万不等。
但这种融资模式始终有个上限，特别是这几年，随着邦泰的胃口越来越大，仅靠跟投是很难满足的。
邦泰给出的解决方案是做股权质押。
从去年开始，凡是邦泰集团进驻的城市，所成立的项目公司股权都进行了质押融资，质押对象为地方银行、保理机构、信托机构等等。
这在一定程度上，缓解了邦泰扩张过程中的资金压力。
不过，股权质押融资的利息远高于正常开发贷款，这也要求项目有更强的去化能力，否则公司容易被高息拖垮。
邦泰旗下子公司，已有被执行的先例，今年4月，宜宾邦泰置业有限公司被宜宾市翠屏区法院列为执行人，执行标的超百万。
在这个过程中，邦泰积累下的口碑，也有被侵蚀的迹象。
一方面，因为品质问题，邦泰全国维权项目越来越多。典型的有邦泰合肥的首入项目“东方雅颂”，还有邦泰宽语、西昌·熙悦府等等。
另一方面，要保证快速去化，邦泰部分项目的尾盘，有大额折扣的情况出现，因为这个，邦泰没少被蛐蛐“背刺老业主”。
此外，还有产品问题。
其实邦泰内部经过多年发展，已经形成境系、悦系、府台系、天字系、院子系五大产品系，但说实话，不光圈外的人不了解，甚至很多圈内的人，对邦泰的产品系都知之甚少。
究其原因，邦泰在产品力上和主流房企还有一定的差距，这不是靠“错位战略”就可以弥补的。
其次，在产品线的营销上，邦泰目前是缺位的。
总之，从黑马到千里马，邦泰还有很长的路要走。
铁柱说，融资问题、产品问题，地产圈的小米得靠自己想办法解决，至于营销，或许可以请教一下雷布斯？
（转自：风声声）冠达管理
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