近日，商务部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》（以下简称《方案》）。这一政策于二十届四中全会后、消费市场复苏与压力并存的关键节点推出，是对“坚持扩大内需这个战略支点”的具体响应与精准落地，也标志着城市商业的发展逻辑正从规模扩张的“增量时代”，全面转向质量、效率与体验并重的“精益化时代”。
一、政策背景：宏观战略引领与行业现实挑战
《方案》的出台，源于宏观战略指引与行业发展压力。
从战略层面看，方案是二十届四中全会“坚持扩大内需这个战略基点”、“以新供给创造新需求”等精神的具体施工图，其核心目标直指打通制约经济循环的关键堵点——通过系统性提升城市商业质量，激活国内大循环的内生动力，强化城市在双循环中的枢纽作用。
从行业层面看，当前消费市场虽保持增长态势，但内部分化加剧，深层结构性问题已较为凸显，主要体现在以下三个方面：
一是消费复苏基础尚不牢固。2025年1-9月我国社会消费品零售总额同比增长4.5%，但9月单月增速放缓至3.0%，反映出当前消费市场虽保持复苏势头，但居民消费信心与支付能力仍待进一步巩固，内需潜力尚未完全释放。
二是业态表现分化显著。2025年1-9月，与生活品质相关的体育、娱乐用品类零售额同比增长19.6%，家用电器和音像器材类增长25.3%，显示品质化、升级类消费需求旺盛。然而，传统百货店零售额仅增长0.9%，显示出传统商业业态面临转型压力严峻。
三是商业项目竞争步入存量红海。集中式商业正处于总量增长放缓、存量竞争加剧的阶段。根据赢商网统计，2025年上半年新增集中式商业项目数量125个，较去年同期下降33个；与此同时，我国存量集中式商业项目已突破1万个，商业面积达7.08亿平方米，其中约56.5%的项目开业超5年，普遍面临设施老化、业态陈旧等问题。为应对同质化竞争，各类商业体正积极通过打造“二次元”“体育+”“公园街区式”等主题化场景，加快业态调整与空间改造，以构建差异化竞争优势。
在此背景下，《方案》的出台，正是对国家战略的精准落地，也是对行业痛点的系统性回应，旨在通过一场“质的革命”，重塑城市商业生态。
二、政策核心内容：五大维度重构商业价值逻辑点金网
《方案》内容详实，举措具体，其核心内容可以从以下五个方面来看：
1.商业布局：构建梯度化、多层次网络体系
《方案》明确提出“全国示范步行街（商圈）为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础”的三级城市商业体系。其中，核心商圈通过“一街一策”“一圈一策”改造升级，旨在打造消费地标与城市名片；一刻钟便民生活圈则推动扩围升级，在有条件的地级市全面推进，并开展全域推进先行区试点，最终实现试点地区主城区社区全覆盖。这一布局调整的关键意义在于，将社区商业从以往的“配套角色”，提升为商业体系的“基础性、保障性”环节，成为激活日常消费、提升居民幸福感的核心抓手。
2.商业业态：推动精准化、融合化发展
政策引导下，商业业态正从“大而全”转向“准而精”，并实现线上线下（300959）深度融合，具体体现为三个方向：
一是品质化与专业化并举：一方面培育大型商业综合体以满足综合消费需求；另一方面鼓励发展仓储会员店、奥特莱斯、买手店等专业业态，精准匹配特定圈层消费需求。
二是商旅文体健深度融合：明确支持“商业+旅游”“商业+文化”等跨业态联动，引导商业设施与旅游景点、历史建筑等协同，开发富含地域特色的产品及服务。这为商业项目打造独特性和吸引力开辟了新路径。
三是线上线下无缝衔接：鼓励发展即时零售，推广“平台下单+门店配送”等模式，这将推动实体商业的数字化改造和履约能力提升。
3.空间利用：强调存量更新与科技赋能
面对土地资源约束和存量时代到来的现实，《方案》给出了明确的空间利用策略点金网，核心聚焦“存量盘活”与“科技提效”：
在存量改造方面，提出“一店一策”推动低效商业设施转型，明确支持地方将符合条件的商业设施改造项目纳入设备更新及城市更新行动支持范畴。
在科技赋能方面，强调加强人工智能、物联网、区块链等技术集成应用，完善智能导引、精准营销、云上购物等智慧商业新模式，旨在通过技术渗透全面提升运营效率和消费体验。
4.发展规划：注重科学规划与动态调控
为避免重复建设和盲目发展，《方案》着重强调了规划的科学性与动态性，形成“规划-监测-调整”的闭环管理：
一方面推动商业规划与城市国土空间总体规划、城市更新专项规划有效衔接，做到“三同”（同谋划、同部署、同推进），确保商业发展与城市整体布局相协调。
另一方面建立动态监测调整机制，对主要商圈、步行街的坪效及出租率开展动态监测，对供给过剩、效率低下的及时调整。目前，自然资源部已部署利用城市国土空间监测数据，为商业用地调控提供支撑，进一步保障规划落地的精准性。
5.财政支持：引入REITs开辟长效融资渠道
在资金保障方面，《方案》的突破性举措在于提出支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs）。这一政策将为沉淀大量资本的商业地产，提供重要的存量资产退出渠道和再投资资金，既能有效改善企业现金流，也为商业设施提质升级提供了长效融资支持，破解了以往“改造资金缺、资产流动性低”的难题。
三、政策影响：重塑行业格局与资产价值
《方案》的落地实施，将对城市商业领域的各方参与主体产生深远影响，推动行业格局与资产价值评估标准发生系统性变革：
对地方政府而言，工作重心将从“招商引资、项目建设”转向“科学规划、环境优化”，需进一步提升商业规划能力，避免盲目建设，转而聚焦打造特色商业街区、推动文商旅体融合发展，以商业提质带动城市功能升级；
对开发商与运营商而言，“跑马圈地”的增量开发模式已正式终结，“资产管理能力”将成为核心竞争力。未来行业竞争的胜负手，将取决于对存量资产的精细化运营能力、对消费趋势的敏锐把握能力，以及对新技术的应用转化能力，资产价值评估标准也将从传统的“位置+规模”，转向“运营效率+现金流稳定性+品牌价值”的综合维度；
对品牌商而言，将迎来创新发展的黄金期。具有独特品牌主张、深耕垂直领域、善于创造内容的“商业新物种”，将获得更多进入优质商业空间的机会，而与商业体共同创造独特消费体验，将成为品牌突破同质化竞争的关键；
对投资者而言，商业地产资产证券化（如REITs）的底层资产将更趋优质多元，具备稳定现金流、强大运营护城河的存量改造项目、社区商业项目，以及智慧化程度高的商业体，将更受资本市场青睐，投资逻辑从“短期套利”转向“长期价值持有”。
四、趋势展望与相关建议
展望未来，在《方案》的指引下，中国城市商业将呈现四大趋势：商圈发展主题化、社区商业中心化、消费体验沉浸化、商业运营数字化。基于这一趋势，我们向行业参与者提出四点建议：
1.强化战略研究与精准定位：企业需加强对城市能级、区域人口结构、消费习惯的深度研究，放弃“大而全”的传统思维，转向“小而美”、“精而专”的差异化定位，以精准匹配区域消费需求。
2.拥抱科技但回归人性本质：积极应用数字化工具提升运营效率是必然方向，但需明确技术仅是手段而非目的。商业的终极目标始终是服务于“人”，需在技术赋能的同时，注重创造有温度、有人情味的社交与生活空间。
3.构建“商业生态共同体”：开发商、运营商、品牌商、服务商需打破传统的利益壁垒，从简单的租赁合作关系，升级为“价值共创、风险共担、利益共享”的伙伴关系，共同投资于内容创新与体验升级，形成协同发展的商业生态。
4.关注政策红利把握更新机遇：密切跟踪各地方政府针对商圈改造、首店经济、夜间经济等出台的配套细则，积极争取政策支持，将存量资产更新作为重要战略增长点点金网，以政策红利撬动商业提质的内生动力。
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